摘自：中国税务报

日期：2025年04月02日   版次：07       

作者：房文静

作者单位：国家税务总局广州市税务局

法拍房是被法院强制执行拍卖的房屋。法拍房与普通二手房交易一样，卖方（被执行方）需要按照税法缴纳个人所得税、增值税、印花税等，也能依法享受“对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税”的税收优惠，但在实践中存在政策适用方面的一些困难。

2015年前，有规定对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院不得拍卖、变卖或者抵债。该规定的本意是保障被执行人及其家属的基本生存权。然而，实践当中部分被执行人利用该法律规定恶意逃避执行。2015年，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中规定，被执行人名下的房屋系唯一住房，只要满足下列条件之一即可执行：一是被执行人的抚养义务人有其他房屋能够提供给被执行人居住；二是被执行人为逃避债务将其他房屋转让只留下唯一住房；三是申请人能够给被执行人提供房屋；四是申请人同意给被执行人支付5年到8年住房租金。因此，事实上存在法拍房为被执行人唯一住房的情况。

为便利民众办税，目前“满五唯一”申报享受免征个人所得税事项已纳入告知承诺制范围，“满五唯一”住宅的房主本人及配偶携带相关证件到税务窗口书面承诺，或直接出具名下不动产查询情况即可申请享受免征个人所得税。但实践中，当法拍房由买受人代房主（被执行人）办理过户纳税申报，并承担或垫付税款时，买方得不到被执行人的同意或者授权，无权代被执行人作出唯一住房的承诺，又无法从房管部门开具被执行人名下房产证明，即使拍卖房屋客观上符合“满五唯一”的条件，但由于无法举证，税务机关也只能将其当作非唯一住房征收个人所得税。在这种情况下，如果税款由买方实际承担，会造成买受人多缴纳税款；如果由买受人垫付，法院在拍卖的执行款中划扣，则造成卖方（被执行人）多缴纳税款，可执行财产缩水，同时影响被执行人和申请执行人的权益。

国信达统计的数据显示，2024年，全国法拍住宅用房挂拍量为314334套，成交量为110845套，成交金额为1498亿元。在征管中，司法拍卖买受人主张拍卖房产属于“满五唯一”要求享受个人所得税免征优惠，或被执行人事后申请退税，如何处理，各方有不同的看法。

对法拍房准确适用“满五唯一”个人所得税政策，是税务机关精确执法、精细服务的体现，关系到税收优惠政策“应享尽享”；对执行法院来说，可以压减拍卖税费支出，增加执行财产，提升司法拍卖成功率。对如何处理实践中遇到的各种情形，笔者提出几个建议。

一是对已多缴税款的，分不同情形予以退税。

根据税收征管法第五十一条的规定，申请退还多缴税款权利的主体只限于法定纳税人，司法拍卖的买方虽代为办理纳税申报手续，并缴纳或垫付税款，但并非现行税法上的适格主体，无权申请退税。如被执行人单独向税务机关提出退税申请，由于原税款缴纳情况复杂，退税可能涉及税款实际承担者的权益，应更谨慎处理。

为解决目前实际问题，建议遇到这类情况时，税务机关发函给执行法院，告知申请退税事项。对于拍卖公告载明税款由买受方承担且已实际缴纳的，税务机关可凭执行法院复函对买受方依职权退税。对于拍卖公告载明“各付各税”，实际上税款从执行款中支付的，相当于卖方用其财产进行了缴纳。这种情况下，由卖方申请退税并无问题，但当被执行人仍有未履行债务时，退税款也属于其可执行财产。基于协助法院执行的角度，税务机关应将多缴的税款退还法院用以继续执行或恢复执行。执行法院复函接收退税的，可指定账户，双方做好衔接。

二是法院依职权出具查询记录，从源头落实税收优惠。

为从源头解决上述问题，打通工作堵点，建议税务机关和人民法院通力协作，构建司法拍卖一体化流程。具体方式为：拍卖前，法院执行部门在查询被执行人拟拍卖房产相关信息时将其取得时间、房产数量等信息一并查实；拍卖公告除明确税款各自负担外，还要主动告知“满五唯一”情况；拍卖成交后，执行法院向买受人出具证明，在办理过户时按照“满五唯一”享受相关税收优惠。查询主要通过全国执行网络查控系统（总对总系统），或各省建设的网络查控系统（点对点系统），辅助以人民法院执行事项委托系统。

由于法院执行部门拍卖时原本就要认定执行标的房产是否系被执行人的唯一房产，上述流程不会为其增加额外负担。有条件的地区可以依托数字政府建设，推进政务平台数据共享，实现税务机关和人民法院线上传递执行房产信息，促进业务高效协同。